Mutuo fondiario: violazione limite di finanziabilità, nullità e conseguenze

Con l’Ordinanza 14/06/2021 n. 16776 la Corte di Cassazione ha confermato e consolidato che il mutuo fondiario non può superare l’80% del valore dei beni ipotecati o si andrebbe a determinare la nullità del contratto.

Come noto, il combinato disposto dell’art. 38, comma secondo, T.U.B. e dell’art. 1, delibera CICR 22 aprile 1995, prevede un limite, pari all’80% (rapportato al valore dell’immobile su cui è iscritta l’ipoteca o sulle opere eseguite sullo stesso), oltre il quale la banca non può erogare il finanziamento come mutuo fondiario.

Sul punto, molto recentemente è tornata la stessa Corte di Cassazione che con l’Ordinanza 14/06/2021 n. 16776 ha ribadito l’orientamento già più volte espresso in passato affermando che, avendo riguardo al mutuo fondiario, il limite di finanziabilità fissato, dal D.Lgs. n. 385 del 1993, art. 38, comma 2, è elemento essenziale del contenuto del contratto e il suo mancato rispetto ne determina la nullità e costituisce un limite inderogabile all’autonomia privata in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato. Il c.d. limite di finanziabilità risulta infatti uno degli elementi essenziali affinché un contratto di mutuo possa dirsi fondiario.

Il principio ribadito dalla Cassazione è noto, ma le sue conseguenze sul piano pratico possono essere dirompenti sia sul piano contrattuale, nel senso che occorrerà valutare se il contratto nullo aveva comunque i requisiti per la conversione in altra forma di finanziamento, sia nell’eventualità che l’istituto di credito abbia avviato l’esecuzione avvalendosi della garanzia ipotecaria da cui il contratto nullo era assistito.